2021년 6월 서울 전세가 현황

서울 전세 가격의 상승

한국 부동산원은 서울 아파트 전세가가 2019년 7월 첫 주부터 지난주까지 103주 연속 상승했다고 공식 통계를 내놓았다. 100을 기준으로 숫자가 높을수록 공급 대비 수요 초과를 뜻하는 '전세수급 지수'도 110에 다다른 상황이고 전월세난이 좀처럼 해소되지 않는 상황인 듯 보인다.

부동산 114 아파트 가격 변동률 자료 

전세로 거주하다 계약기한이 다하여 새로 살 집을 찾아보는 사람들은 현재 살고 있는 아파트에 매물도 없을뿐더러, 매물이 나왔다 해도 전세보증금이 2년 사이에 급등하여 감당할 수 없다고 한다. 경기도 쪽을 눈을 돌려 찾아도 역시 출퇴근이 가능한 거리의 지역들은 전셋값이 만만치 않다. 최근엔 요동치던 전셋값이 올해 들어 상승폭이 축소되어 잠잠해지는가 싶었지만 현재 이주 수요가 많은 반포동에서 비롯된 전셋값 상승세가 인근으로 확산되고 있다. 

 

 

 

아파트 입주 물량의 감소

이러한 전세시장과 가격의 불안함은 올 하반기에 서울 아파트 입주물량이 작년 동일 기간 대비 40프로 급감해서 입주물량 자체가 넉넉지 않다는 점에 있다. 또한 이제 소유주들은 공시지가 상승에 따른 보유세 부담을 이유로 전세 대신 반전세가 월세로의 임대차 방식을 더 선호하게 되었다. 이제 가을 이사철을 대비한 수요까지 더해지면 수급 불균형이 심해져 전세가 더 오를 것이라는 전망을 대체적으로 내놓고 있다. 

 

 

 

반포의 사례

반포자이 84제곱미터(30평대)의 경우 지난달(2021년 5월) 20억 원에 전세계약이 체결됐다. 이전 최고가였던 18억 원에 비해 2억이 더 오른 것이다. 반포동에서 반포자이와 함께 대장 단지 격인 래미안퍼스티지는 매물 자체를 찾기 힘들다고 한다. 그나마 동일 평형이 한 건 있는 것이 22억 원에 나왔다고 전한다. 반포자이와 래미안퍼스티지는 모두 2009년 입주하여 입주 10년 차가 된 유명 아파트이다. 

반포는 내가 사는 동네가 아니니 남의 이야기라고 생각하면 안 된다. 이 쪽 지역에 살던 전세 수요자들은 치솟은 전세보증금과 귀해진 매물 때문에 인근 지역으로 퍼져나가기 시작한다. 그리고 점점 서울 전체 아파트 전세가의 상승, 빌라와 주택의 전월세가에도 영향이 가는 것을 목격한 것은 이제 낯 선일이 아닐 것이다. 실상 이 수요자들이 흑석동으로 옮겨가면서 이 동네 전셋값 상승을 일으켜 입주 3년 차의 흑석 아크로 리버하임은 6월 초 전용면적 84제곱미터가 12억 원에 전세 계약되었다. 흑석 아크로 리버하임의 경우 분양가가 7억대였다. 

 

 

반포주공 재건축으로 인한 이주 

반포주공 정비사업으로 반포주공 거주민들의 이주가 이번 달부터 11월 말까지 이루어진다. 이주기간이 6개월여의 시간인데 이제 한 달도 지나지 않았다. 지금 반포 지역 및 한강 이남 전셋값의 요동이 이렇게 반포주공 1,2,4 주구와 3 주구 이주 대란에서 비롯됐다고 보고 있다는 것이 세간의 의견이다. 이 재건축 사업장의 이주 규모는 3500세대라 한다. 

 

 

정책과 임대매물 감소

부동산 114에 따르면 전국 입주물량은 2018년까지 연간 40만 채 규모였다고 한다. 이것이 올해는 28만 채로 줄었고, 내년(2022년)에는 30만 채로 예상한다. 앞선 포스팅에서 수색 14구역과 증산 4구역에서 이뤄지는 공공재 개발에 대해 이야기했는데, 이러한 정부의 공공주도 공급은 정부에서 새 아파트가 늘어나면 장기적으로 볼 때 전, 월세난이 해소될 것으로 기대하면서 내놓은 정책들인 것이다. 그러나 아파트를 지어도 임대 공급을 늘리는 것에는 한계가 있다는 점이 있는데, 정부가 작년 6.17 대책에서 주택담보대출을 받아 집을 사면 6개월 내 전입해야 한다는 규정을 만들었기 때문이다. 실거주가 장려되므로 임대 매물은 자연스레 줄어들게 되는 현상이 보인 것이다. 

 

 

전셋값 2년가량 상승세 

서울 아파트 전셋값 상승세는 2년여 전인 2019년 7월부터 올해(2021년) 6월 둘째 주까지, 즉 지금까지 2년여 동안 103주째 상승이 되고 있고 특히 현 6월 들어 상승폭이 커지고 있다고 한다. 가장 눈에 띄는 오름폭을 보인 곳은 앞서 언급한 반포동이 위치한 서초구, 그리고 서초구와 인접한 구인 동작구라고 한다. 또한 송파구도 들썩이고 있다. (출처: 한국 부동산원)

 

현재 부동산 114의 집계에 의하면 올 하반기 서울 아파트 입주물량은 1만 3023가구이다. 지난해 동일 기간의 2만 2786가구에 비해 43프로 급감했다고 한다. 또한 한국 부동산원이 집계한 지난 5월 서울 아파트 평균 전세가는 4억 9347만 원이다. 서울 평균 매매가는 9억 1700만 원으로 발표됐다. 전세가와 매매가가 모두 역대 최고가 기록이다. 

 

 

 

내년 8월부터 갱신청구권 끝난 세입자는 어디로?

매일경제신문이 6월 3일 국내 부동산 전문가 51명 대상으로 진행한 '서울 전, 월세 시장 전망'설문조사에서는 전문가들 대부분이 전세 가격 상승을 전망했으며 그 이유로 임대차법과 공급 부족을 들었다. 마포 대장 아파트로 꼽히는 마포 래미안 푸르지오(일명 '마래푸')는 전용면적 59제곱미터의 전세가 임대차법 실시 이후 두 개의 가격으로 형성돼 있다. 올해 9억 6000만 원으로 최고가를 찍은 단지의 다른 매물은 5억 9300만 원에 전세가 이루어졌는데 신규계약과 전세 갱신계약의 가격차 때문이다. 그러나 박합수 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "계약갱신청구권으로 2년의 시차는 있지만 결국 2022년 7월 말부터 시세가 높여진 가격에 평준화될 것이다"라고 말했다.

 

 

 

서울 이외 급등 지역 

지난 1년간 경기도 아파트 전셋값 상승률(출처: kb부동산 리브온) 

하남 아파트 전셋값은 최근 1년 새 50프로 상승해서 경기지역에서 최고로 많이 오른 지역이다.