부동산 공부: 재개발 재건축 조합원 지위취득 제한

재개발, 재건축 공부에서 '조합원 지위' 취득에 관한 문제

수색증산 뉴타운을 공부하며 현재 이슈가 되었던 수색 14구역과 증산 4구역의 공공 재개발에 대해 알아보았는데, 관련 자료를 정리하다 보니 '조합원 지위 취득 제한'에 대한 사항이 재개발이나 재건축의 매매를 고려할 때 주요 변수가 될 수 있겠다는 생각이 들었다. 

 

공공재 개발 및 공공재건축에 관심을 두고 있을 때, 그리고 크게 보아 재개발과 재건축을 통틀어 신규 매수를 하려 할 때 '재건축 및 재개발 지역 조합원의 지위 취득 제한'에 관한 부분을 잘 알아보고 들어가야지 섣부른 판단을 하지 않을 것이다. 이 부분이 해당 지역마다 너무나 달라서 사실 자료들을 봐도 명확하게 이해하기 쉽지 않았다. 그래서 부동산 공부를 할 때 내가 아는 지역부터 보라는 이야기가 나왔나 보다. 

 

일단 오늘은 2021년 6월 24일 서울시가 공식 배포한 이야기를 정리해보겠다. 매우 간단하게 요약해보려 했으나 내용이 왜곡될 수 있을 우려로 최대한 그대로 옮기면서 공부해보겠다. 다음의 문답은 서울시가 지난 6월 9일 국토교통부와 함께 부동산 시장 안정화 대책으로 내놓은 '정비사업 조합원 지위양도 제한 시기 조기화'에 대한 설명자료로 발표한 것이다. 

 

 

 

 

'정비사업 조합원 지위양도 제한 시기 조기화'에 대한 서울시 설명자료  

1. 추진배경 및 기대효과

서울시는 서민주거, 부동산 시장 안정을 위해 재개발사업을 정상화시켜 주택공급을 추진할 것이다. 

최근 규제 완화 기대감으로 조합설립 전 단계의 일부 아파트 단지에 매수세가 몰렸으나 법령상 통제수단 없다.

때문에 조합원 지위양도 제한 기준일을 앞당겨 시, 도지사가 선별적으로 기준일을 지정하게 하여 갭 투자로 인한 가격 상승을 막고, 실거주 조합원 권익을 보호해주어 빠른 재건축 진행을 유도하고자 한다. 

 

 

2. 구체적 내용은?

투기과열지구의 재건축은 안전진단 통과 이후다.

재개발은 구역지정 이후부터 시도지사가 기준일 지정하고, 그 지정일 이후 구매를 한 사람은 조합원 자격 취득이 제한되고 현금 청산된다.

 

3. 안전진단 통과일부터 기준일 지정되면 지나친 재산권 침해 아닌가?(장기간 거래제한 등)

투기방지 공익 목적 위해 불가피하다. 

그리고 모든 것에 적용 아니라 시도지사가 투기 우려지역 선별해 제한적 지정이며 기준일 지정 이전 거래는 조합원 지위양도를 인정한다.

다만 예외규정이 있다. 기준일 지정 후라도 장기 소유, 불가피한 이주 매매 경우는 매매해도 조합원 지위양도 가능하다.

또한 사업 장기 정체될 경우 매물 잠김 막기 위해 일정 조건에서 조합원 지위 양도 허용한다.

그러나 장기 정체 예외규정에 해당하는 지역도 투기수요 유입이 우려되면 예외를 적용하지 않는다.

 

 

4. 법 통과 시 안전진단 통과된 재건축, 구역 지정된 재개발은 모두 즉시 적용되는가?

법령 개정되어도 무조건 조합원 지위양도 제한 시기가 앞당겨지는 것은 아니다.

시도지사가 기준일 정하면 그다음 날부터 적용된다.

서울시는 통상적으로 합리적 가격으로 거래되는 지역이면 현행 규정 유지하는 입장이다.

그러나 시장 동향을 봐서 투기세력 유입이 우려되는 곳은 심의를 거쳐 제한적으로 기준일 지정할 것이다.

 

 

5. 법령 개정 전 안전진단을 받은 단지까지 제한하면 소급적용 아닌가?

시도지사가 투기 우려 지역에 조합원 자격 취득 제한기 준일 지정 후에 매매한 자의 조합원 자격만 제한된다.

이미 정상 거래 통해 부여받은 조합원 자격을 기준일 지정후 박탈하진 않는다. 

따라서 새로운 입법을 이미 종료됐거나 진행 중일 사실, 법률관계에 적용하는 소급입법에 해당하지 않는다.

 

 

6. 이 대책이 강남 재건축이 아닌 강북 재개발을 옥죄는 것은 아닌가?

법령이 개정돼도 모든 구역에 조합원 지위양도 제한 시기가 앞당겨지진 않는다.

합리적인 가격 수준으로 거래되는 구역은 현행 규정을 유지할 계획이다. 

현재는 조합설립 이전 단계의 일부 재건축 단지 중심으로 불안한 여건을 고려해 강북 재개발의 일률적 통제는 아니다.

또한 일부 강북 재개발구역이 기준일 앞당겨 지전 된다 해도, 실거주 조합원이 1 주택자, 장기 보유하는 경우, 장기간 사업 정체의 경우 등 예외적으로 조합원 지위양도가 되므로 경제력이 취약한 조합원을 옥죄는 정책으로 보기 어렵다. 

 

 

7. 조합설립 후 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 아파트 단지 중, 이미 토지 거래 허가구역으로 지정된 단지는 새 정법령이 시행되면 즉시 제한되는가?

현행 법상 재건축단지는 조합설립인가 후에 조합원 지위양도 제한이 된다. 

그러나 조합설립 후 3년 이상 사업시행인가가 없다면 적용을 제외하게 하고 있다. 

그러나 개정 법령은 이 경우라도 토지거래허가구역으로 지정된 단지는 예외규정 적용이 안된다. 

따라서 개정법이 시행되면 바로 조합원 지위 취득이 제한될 것이다. 

 

 

8. 기준일 지정 전의 건축물, 토지를 양수한 경우에도 조합원 지위양도가 제한되는가?

제한 강화법은 법 시행 이후 기준일을 지정하는 경우부터 적용된다. 

법 시행 이후 기준일이 지정되기 전 건축물을 양수한 경우에는 조합원 자격 취득이 제한되지 않는다. 

 

 

9. 공공 재개발, 재건축 사업에도 조합원 지위양도 제한 강화가 적용되는가?

이도 민간 재개발, 재건축과 동일하게 기준일 지정이 가능하다. 

투기수요 유입 억제를 위해 조합원 지위 취득 제한과 동일기준으로 '분양받을 권리'취득이 제한된다.

다만, 공공 직접 시행 정비사업은 대책 발표일(21년 2월 4일) 이후 사업구역 내 기존 부동산을 신규 매입한 자는 우선공급권 부여하지 않으므로 조합원 지위 취득 제한은 별도 적용할 필요가 없다. 

 

 

10. 조합원 지위양도 제한 기준일을 지정하는 기준과 절차는?

시장 동향을 모니터링하여 투기거래, 가격 상승지역이나 우려가 있는 지역에 지정한다. 기준일과 지정사유는 공보에 고시한다. 

국토교통부 장관이 시도지사에게 기준일 지정 요청할 수도 있다.