혼자 정리해보는 2023년 부동산 시장 전망, 전문가의견, 정책등(초보자용)

요새 시간이 날 때마다 2023년 신년 부동산시장에 대한 전문가들 의견과 정책들을 리뷰해보고 있다. 

 

 

1. 미래에셋증권 수석연구의원 이광수 연구의원
SBS 경제자유살롱 인터뷰 

 

집값이 빠지고 있는 것은 사실

서울과 수도권 하락폭이 점점 커지고 있다.

 

 

2022년은 전국 기준 10프로 이상 하락한 해였다.(참고로 지난 2012년도 10프로 이상 가격이 빠졌던 해였음)

집값은 그동안 빠르게 올랐기 때문에, 빠르게 빠지는 것이다.

 

그렇다면 이런 상황에서 내 집마련의 적기는 언제인가?

바닥이 언제인줄 어떻게 알 수 있나?

가격이 바닥일 때 알아차릴 수 있는 시그널이 있는가?

 

 

통계상 고점대비 26%정도 빠졌을때 투자수요가 유입되기 시작했다.

항상 가격과 거래량을 함께 본다. 

꼭 26%가 아니더라도, 만약 20%가 떨어졌는데 거래량이 올라간다면 그 시점이 바닥이다. 

 

2023년부터는 매물이 증가할 수 있다.

서울 수도권은 공급이 더 많아질 수 있다. 

매물이 나온 속도가 빨라지려면 전세가가 더 떨어져야 함.

 

 

 

전세가는 이제 더 가파르게 떨어질 수 있다. 

23년부터 입주물량 자체가 많아지므로 전월세 물량이 모두 많아질 수 있다. 

강남구도 23년 입주물량이 6700호정도로 역대 최대물량이므로 가격하락폭이 있을 것이다. 

 

 

 

무리해서 미분양을 줍줍할 필요는 없다. 

금리는 주요 결정요인은 아니라고 생각한다.

 

금리가 높아도 가격이 2~30%떨어졌다면 내집마련을 해야할 것이다. 

이 시기를 잘 넘기기 위해서는 본인의 의지로는 힘들다.

투자목적으로 샀는데 이자가 커진다면 버티기 힘들다. 

이렇게 점점 감당이 안되면 급매가 나오는 것. 

가장 좋은 것은 그 집에서 거주를 하면서 이 하락시기를 버텨내는 것이다. 

 

 

2. 25년차 부동산 투자자 북극성주

월급쟁이부자들 인터뷰

 

2019년 집값으로 떨어져도 지금 사면 안된다. 

 

거래량을 눈여겨 봐야한다. 

 

가격이 2019년 정도로 돌아갈것이다라는 예측보다

하락폭이 더 중요하다고 생각.

하락폭이 빠르고 클수록 반등의 시점은 더 빨라질 수 있다.

 

 

하락폭이 크고 19년 가격으로 내려가도 거래가 이뤄지지 않으면 더 하락할 가능성이 있는 것.

23년에 더 떨어질 가능성이 크다.

버티지 못할 수준이라면 빨리 파는 것이 나을 수 있지만, 버틸 수 있다면 버텨야한다.

 

2년 정도만이라도 하락장을 버틸 수 있다면 팔지말고 버티기를 추천한다. 

 

 

나의 경우 상승초기에 투자했던 물건은 투자금도 가장 적게 들어갔고 수익도 컸다.

그러나 2006,7년 상승때는 오히려 그 다음에 하락장이 바로 와서 수익이 마이너스가 되었다.

그때 수익을 얻기 위해서는 상승기 초기에 집중해야한다는 것을 깨달았다.

 

상승장이 이미 되면 사람들이 사기에 바쁘다.

살때는 가격이 다 오르니까 모르는데, 어느 순간 언제 매도를 해야할 지 고민하게 된다.

그러나 팔려고 하면 더 오를 것 같아서 못 팔게 되는 것이다. 

그래서 나는 실수를 복기하면서 하락장이 끝나고 상승장이 오면 초기에 집중투자하고 계획대로 팔 수 있는 포트폴리오를 만들었다. 

 

 

 

사람들은 인터넷, 책, 강의로 부동산을 공부한다. 공부를 하는 이유는 공부를 해서 투자를 하기 위한 것이다.

정책만 바라보고 공부만 하면 인생에 변화가 없다.

유튜브나 인터넷, 정책들은 큰 흐름을 보는 것에 유용하고 책은 조금 더 저자의 방법을 벤치마킹할 수 있는 포인트가 있다.

문제는 책이 모두 과거사례라는 것이다.

그 방식을 똑같이 적용할 수가 없는 것이다.

따라서 2011-2013과 같이 반등장이 나오기 전의 시점에 나온 책을 찾아 읽는다면, 하락장이나 반등장때 나온 경험서를 읽는다면 도움이 될 것 같다. 

 

 

강의는 수업료를 내야하지만 가장 도움이 된다.

시의성도 있고, 강사가 그 시점의 정책에 따른 정보를 공유해주기 때문에 투자까지 연결될 수 있는 장점이 있다. 

 

 

 

3. 1월 4일 김인만 부동산 연구소장

2023년 부동산 제도

 

 

-무주택자위한 정책

만19~39세 미혼 특별공급

무순위 청약 거주요건 폐지

규제지역 중소형(84이하) 추첨제신설 - 뺑뺑이라 운이 좋으면 될 수 있음

-바닥의 예측

과거사례는 전국 10만호, 서울수도권 3만호 미분양이 나오고

고점대비 30~50프로 떨어지면 멈춘다.

 

 

강남이 조정대상 규제 풀리고 

5년간 양도세면제 카드가 나오면 정부에서 더 내놓을 카드는 없다. 

집값이 떨어져도 거래량이 줄어들며 떨어지면 침체기

 

거래량이 늘어나며 떨어지면 회복기로 진입이 멀지 않았다고 판단

 

따라서 거래량 추이 뉴스를 눈여겨 본다. 

내가 사려는 지역이 규제지역은 해제되어야 하고, 금리추이도 살펴볼 것. 

 

4. 달라진 부동산 규제 정리(1월 5일 뉴스)

강남3구와 용산을 제외하고 이제 전국 어디도 부동산 규제지역이 아니다. 

 

올해 취득세와 양도세 담보인정비율

 

여기서 많이 궁금해하는 것이 토지거래 허가에 관한 것인데

예를들어 압구정, 여의도, 성수, 목동의 재건축단지들은 전세를 끼고 집을 살 수 없다.

결론적으로는 앞으로도 전세끼고 파는 것은 안된다.

지금 토지거래허가규제 지역으로 묶인 곳은 그대로 유지이기 때문.

청담, 잠실, 삼성, 대치도 마찬가지로 해체구역에 포함되지 않았다. 

 

정리하면, 압구정, 여의도, 성수, 목동, 청담, 잠실, 삼성, 대치는 이번 토지거래 허가지역에 묶이지 않아서 갭투자+2년내 매매 모두 금지됨.

 

그러나 이 규제기한이 올해 돌아오고 있다.

압구정 여의도 성수 목동 = ~4월 26일까지 토지거래허가구역
청담, 잠실, 삼성, 대치 = ~6월 22일까지 토지거래허가구역

조만간 심사가 시작될 것이고, 서울시에서는 시장상황을 판단하여 결정하겠다고 밝혔다.

 

지금까지의 분위기로 봐서는 서울시에서 토지거래허가구역을 유지하기 어려울 것이라는 판단이다.

 

5. 분양주택 규제는 대부분 사라졌다. 

규제해제 지역별 아파트 분양 물량

 

가장 화제인 둔촌주공분양권도 전매제한이 1년으로 축소.(원래는 8년)

실거주의무도 사라져서 세를 내줄수도 있다. 

 

대부분의 전매제한이 사라지거나 1년안팎으로 줄어들었다.

 

분양후 실거주의무도 없앴다.

이미 분양된 단지에도 소급적용한다.

가격 상관없이 중도금 대출을 다 받을 수 있게된다.

기존주택 처분하지 않아도 청약가능.

다주택자여도 분양주택에 관심을 가지라는 것.

 

 

그러나 규제지역에서 써야했던 자금조달계획서는 계속 작성하도록 유지.

규제지역은 아니지만 6억이 넘는 집을 사면 자금조달계획서 내야함.

하지만 이전처럼 예금잔고부터 온갖 증빙서류를 제출해야했던것은 사라짐.

증빙없이 자금조달계획서만 써내면 된다.

 

 

집을 사기 수월해진 것은 사실이나 금리와 아직높은 집값으로 활성화는 미지수이고 아직 매수는 어렵다.

당분간은 관망분위기 이어질 것.

 

 

6. 방미tv 

부자들, 고점서 부동산 팔고 2024년 기다린다.

부자들은 2021년에 부동산을 팔아 현금을 확보했다. 

자산을 지키는 기본원칙- 경기변동 사이클을 반영해 자금 포트폴리오를 만들어야 한다. 

2023년부터는 부동산 이외 저평가된 자산에 투자할 수 있는 시기이고 현금이 많을수록 좋다. 

 

금, 달러, 엔화와 같은 안전자산을 주시.

 

 

 

 

7. 김경민 부동산트렌드2023 저자, 하버드박사, 서울대교수

월급쟁이 부자들 인터뷰내용

위기는 시작됐다.

부동산은 금융시장과 연결되어 있다.

미국 인플레이션은 꺾였지만 여전히 7~8%의 높은 수준이다.

부동산은 반드시 금리의 영향을 받는다.

대부분의 아파트가 고점을 찍고 하락이 시작되었는데, 단지별 편차가 있다.

어떤 곳은 5%, 어떤 곳은 30%꺾였는데, 중요한 것은 어느시점으로 가격이 회귀하느냐다.

합리적으로 2018년 1분기 정도로 본다.

 

한국도 실제 인플레이션은 6%보다 높고, 가장 타격받는 것은 중산층과 서민.

인플레이션은 잡혀야 한다.

나는 거래량보다 미분양이 얼마나 쌓이느냐가 문제로 본다.

서울을 제외한 나머지 도시들이 모두 다 올해 공급충격이 있다.

주담대가 현재 평균 6%이므로 아직 살 수 없다.

 

 

중요한 것은 미국 기준금리가 언제 하락으로 가느냐,

그리고 거래량이 터지는 시점이 두번째 시그널,

다음으로 네이버 매도호가(25,33평만 보라)의 최저가를 월단위로 마킹하는 것이다.

 

<꿀팁> 매도호가와 거래호가를 구분하고 추적해본다

하락기에는 매도호가가 거래호가보다 낮아진다.

이 매도호가는 저장되지않고 수시로 데이터가 없어지는 것이므로 스스로 찾아서 기록해야한다.

내가 사고싶은 곳(대단지)의 매도호가를 보는 것이다.

추적하기 좋은 곳은 잠실 엘스처럼 만오천세대 대단지인 곳, 30평대가 많은 곳이 적절하다. 

 

 

8. 이현철소장 아파트 투자는 사이클이다 저자, 아파트사이클연구소 소장

 

'2023년 하락기에서 무주택자가 준비해야할 것'

 

월급쟁이 부자들 인터뷰

 

입지 외에 내가 가장 강조하는 것은 시간이다.

 

시간낭비하지 말라는 것이다.

많은 사람들이 상승장에서 시간을 너무 많이 낭비한다. 

 

상승장에서의 시간낭비 유형1

상승장에서 사람들이 물건을 사고싶어서 입지분석을 한다.

고민하고 임장하고 여기저기 물어보다보면 더 많은 것이 보이고 결정장애에 빠진다.

그러는 사이에 가격은 더 올라버린다.

그리고 그 순간 내가 거들떠보지도 않았고 더 저렴했던 물건도 올라버려 가진 돈으로 살 수 없는 처지에 놓인다. 

시간낭비 유형2

청약준비하는 사람들은 상승장에서 스스로 무주택을 고수하게 된다.

무주택기간이 길어야하기 때문이다.

상승장인데 나는 청약을 노리고 있고, 내가 원하는 동네가 있기 때문에 기다리게 된다.

그러다 막상 청약이 나오면 상승장이므로 분양가가 높아져버려서 청약을 못 넣고 무주택으로 상승장을 마감한다.

 

시간낭비유형3

경매하는 사람들은 상승장에 싸게 사려고 경매를 공부한다.

최소 경매 공부만 2년이 걸린다.

공부하고 낙찰받으려하면 그것에만 수년이 걸린다.

시간이 다 가버리는 것이다.

시간낭비유형4

상승장에 급매를 찾는 사람들도 있다.

상승장에서는 급매가 절대 안나온다.

아무리 연락달라고 해도 연락이 안온다.

 

이 사람들이 모두 시간낭비로 인해 상승장에서 물건을 사지 못하는 사람들이다.

상승장에서는 지금 내가 가진 돈으로 살 수 있는 가장 마음에 드는 것을 아무거나 사야한다. 

 

 

싸이클을 봐야한다

입지론에 빠지면 사이클을 생각못하게 된다.

부동산에서 중요한 것은 사이클이고 현재가 상승장 초입인지, 끝물인지를 판단할 수 있는 공부를 하는 것이다.

 

자꾸 입지분석을 하다보면 눈이 점점 높아지는 단점이 있다.

내 돈으로 살 수 있는 것은 하찮게 보이는 것이다.

입지도, 구조도 점점 눈이 높아져서 더 좋은 것을 찾다가 시간이 흘러간다. 

 

*상승초입의 신호

상승초입에 나타나는 신호 중 가장 중요한것은 미분양 수치가 줄어드느냐와 전세가가 올라가느냐이다. 

이것을 고려하면 어느정도 저점을 예측할 수 있다고 본다. 

 

주의할 것은 전세가격에서도 전세가율이 높다면 관심을 두는 것은 맞지만

더 중요한 것은 전세가가 올라가서 가격을 밀어올려줄 수 있냐는 것이다.

이것은 관심단지나 동네만 보면 안되고 지역전체 전세상황을 봐야한다.

전세난이라는 것은 그 시장 전체가 전세난이라서 대안이 없을때를 말하는 것이다.

특정지역만 보면 안된다. 

 

 

하락장에서도 관심을 유지할 것

이제 하락장이 오니 시간적 여유가 생긴다.

부동산이 계속 하락할 것이라고 생각이 되서 시장을 떠나는 사람들도 있다.

그러나 언젠가는 상승장이 온다.

지금 공부를 하는 사람들은 바닥을 잡기 위해 계속 공부하고 있다.

그런데 이 시점에 아예 관심을 꺼버리면 절대 부동산 가격의 바닥을 잡을 수 없다.

 

 

여론에 휩쓸리지 말것

바닥시장에 여론을 보아서도 안되는 것이, 사람들은 계속 떨어질 것이라고 말할 것이기 때문이다. 

매매시장과 분위기만 쳐다봐서는 시그널을 알 수 없다.

부동산에 관심을 놓아버리면 또 같은 실수를 반복하게 되는 것이고, 어느 순간 상승해버린 가격의 상투를 잡게된다.

그래서 하락장에 부동산에 대한 관심을 놓으면 안된다. 

 

유튜브에 넘치는 부동산 컨텐츠가 있으니 아마도 괜찮다고 생각할 수도 있겠다. 

그러나 유튜브에 학습효과는 1도 없다. 

아는 것과 확신은 엄청난 차이가 있다.

절대절명의 상황에서는 아는것대로 행동할 수 없다. 

 

 

내가 아는 것은 왼쪽인데, 대다수의 사람들이 다 오른쪽을 선택하면 나도 오른쪽을 선택해버리게 되는 것이다.

그 편이 안전하다고 느껴지기 때문이다.

이것은 이번 시장에서도 마찬가지였다.

내가 이제 하락할 것이라고 해도 모두 계속 상승할 것이라고 했다. 

 

지금 하락기라고 해서 시장을 떠나지말고 공부해라. 그래야 기회를 잡을 수 있다.