[부동산공부] 오세훈 재개발 규제 완화(유력후보지 현황, 참여지역, 공공기획 뜻)

재개발 규제완화 - 서울시의회 통과

오세훈 시장이 제안한 '2025 서울특별시 도시 주거환경 정비 기본계획 변경안'이 통과되었다. <공공기획>으로 돌아선 도시재생지역 주민들이 환영하는 분위기이다. 

 

 

재개발 막는 '주거정비지수제' 폐지

도시 주거 환경정비기본계획은 재개발을 막는 요인으로 불렸던 '주거정비 지수제'를 폐지하고, 신규 구역을 지정할 때 서울시가 주도한 공공기획을 도입해서 재개발 구역지정 기간을 단축하는 것이다. 현재 본회의와 도시계획위원회 심의, 고시가 남아있지만 사실상 시의회 통과로 큰 벽을 넘었다는 평가이다. 

 

 

공공기획 유력 후보지 - 신림1, 천호동

신림1구역 골목일부

서울시는 9월 말 공공기획 민간재개발 후보지 공모를 진행할 예정이다. 지난 6월에 재개발 활성화 방안을 발표할 때 기존 재개발 해제 구역 중에 노후되어 주거환경의 개선이 필요한 지역을 신규 구역으로 지정하기로 했다.(주민 합의에 따름)

 

따라서 매년 25곳 이상이 발굴될 계획이다. 

천호동 낙후지역

현재 유력 후보지로 신림 1구역과 천호동 397~419번지 일대가 거론되고 있다. 두 지역의 공통점은 2019년 서울시가 추진한 <도시건축 혁신 시범 사업지>였다. 이번 도입된 공공기획의 시초이며 다른 '도시 건축 혁신 시범 사업지'도 '공공기획' 후보지에 들어설 것으로 이야기되고 있다. 특히 신림 1구역은 다음 주에 오세훈 시장이 현장방문을 계획한 것으로 보도되어 의지가 높은 것으로 알려졌다. 

 

 

공공기획이란?

위의 신림1구역과 천호동의 경우처럼 지난 2019년부터 추진된 '도시건축 혁신사업'의 개념을 이어받은 것이 이번 추진되는 '공공기획'이다. '도시건축 혁신사업'은 서울시에서 정비사업 초기 수립 단계에서 준공까지 모든 단계를 지원한다는 '공공기획'의 개념이 처음 도입된 사업이었다. 결정권자인 서울시가 개입해서 결정을 위한 심의기간이 20개월에서 10개월로 단축되어 속도가 빨라지는 장점이 있었다. 

오세훈시장이 지난 5월에 '재개발 활성화 6대 방안'으로 발표한 '공공기획'은 서울시가 사전 타당성 조사나 정비계획 수립 등의 초기단계에 개입함으로 공공성을 확보하는 방식이며, 구역이 지정되기까지 5년 걸리던 것을 2년 이내로 대폭 단축한다. 

 

 

도시 재생지 11곳 참여 

도시재생지역에서는 공공기획을 유일한 출구전략으로 보고 있는 것이 사실이다. 창신동, 장위 11구역이나 서계동, 가리봉 중심 1구역, 신림 4구역, 풍납동, 불광1동, 불광2동, 자양 2구역, 행촌동, 숭인동 등의 도시재생지역 11곳이 이미 공공기획에 참여하겠다는 의사를 밝힌 상태이다. 이 지역들은 대부분 뉴타운이 해제되고 도시재생사업이 도입된 곳으로, 실제로 노후도가 심해서 정비사업이 급한 곳임에도 '도시재생'을 이유로 일부의 보수만 이루어지고 방치되었던 곳이다. 이 지역들이 지난번 정부 주도의 공공 재개발 사업에 참여하고 싶어 했지만 예산이 중복된다는 이유로 선정되지 못했었다. 

 

 

이유는 다른 재개발 추진 구역이 서울시 공공기획에 공모하고 탈락하면 정부 주도 공공재 개발에 지원할 수 있지만, 도시재생지역은 국토교통부에서 참여 제외 조항을 수정하지 않으면 아직 공공 재개발 참여가 어렵기 때문이다. 따라서 공공기획이 이들 노후지역에는 실제 마지막 선택지나 마찬가지인 것이다. 이 지역의 분위기는 공공기획 재개발 사업 공모에 온 힘을 다할 계획이며 사전동의서를 이미 30%(공모 기준) 채웠다는 지역도 있다.

 

 

 

 

창신동 / 장위11구역은 동의율 30% 이상 확보

창신동 낡은 주택가 

창신동 재개발의 강대선 취진위원장은 '미리 절차를 시작해서 이미 소유주 총 2800명 중에 35%의 동의서를 받았다. 실패한 도시재생정책 1호 지역으로 오랜 기간 고통받았다. 공공기획 1호로 거듭나길 바란다'라고 의지를 밝혔다. 

장위 11구역 

장위동 장위11구역도 현재 1400명 소유주 가운데 460명의 동의서를 받았고, 공모 전까지 과반수 동의를 목표로 하여 경쟁력을 높이겠다고 상조했다. 뉴타운 해제지역은 시간이 지나면서 신축빌라라 들어서 조합원은 늘어나고 사업성은 저하되는 문제가 있으므로 최대한 빨리 올해 내로 통과하는 것을 목표로 하고 있는 것이다.