한남뉴타운 각 구역의 재개발 개요와 진행상황

한남 재개발,  현재 상황 이해하기 

 

강북 최대의 재개발사업으로 불리는 한남 뉴타운

용산구 일대에 추진 중인 뉴타운 재개발 사업이다. 용산구는 서울 중심에 위치하여 한남 뉴타운 사업은 서울에서도 우수한 입지이나 복잡한 이해관계로 인하여 진행이 매우 느리다. 오늘은 이 한남 재개발의 다섯 구역에 대해 간략히 알아보고자 한다. 

 

재개발이 추진되고 있는 이태원동, 한남동, 보광동 지역은 현재 주택과 빌라가 혼재되어 있는 지역으로 입지의 우수성으로 개발 초기 단계부터 많은 사람들의 관심을 받았다. 이 곳은 좋은 입지인 만큼 과열된 투자로 지분 쪼개기가 성행했고 조합과 조합원 사이의 이해충돌과 행정상의 문제 등이 지속적으로 대두되어 완료되기까지 상당히 오랜 시간이 걸릴 것으로 예측하고 있다. 전체적으로 남산과 인접하여 고층으로 허가가 나지 않는 지역이기도 하다. 

용산구 한남재개발 구역도(출처: 한국주택경제신문) 

 

한남 1구역

2003년 뉴타운으로 지정되었으나 2017년에 서울시내 34곳의 재정비지역과 함께 한남 제1 재정비 촉진구역도 직권으로 해제되었다. 본 지역은 관광특구가 있었고 최고 고도지구가 20%에 달해 사업이 지연되었다. 또한 상가가 많아 상인 중심의 재개발 반대 여론도 있었다. 2020년 8.4 부동산 대책(기존의 해제구역에 대해서도 공공 재개발 허용)에 따라 공공재 개발 추진이 활발하게 진행되었다. 그러나 올해(2021년) 3월 한남 1구역은 공공재개발 최종 후보지에서 빠졌고, 5월에는 민간 재개발 추진 소식이 나왔다. 이는 오세훈 시장이 민간 재개발사업기간을 5년에서 2년으로 앞당기겠다고 발표한 것에서 연유했으며 한남 1구역의 한 주민은 공공재 개발의 포기가 아닌 공공 재개발과 민간 재개발의 동시 진행이 목표라고 하였다. 

 

지난 5월 17일 한남 1구역에서 용산구청에 신청한 '정비구역 사전검토 요청'은 재개발절차의 걸음마 단계로 향후 검토와 타당성 조사를 마치면 정비계획 수립, 정비구역지정의 단계로 이어지게 된다. 이 곳은 상가가 많아 여전히 주택으로의 개발에 대한 반대 여론과 관광특구의 위치로 발전해나가야 한다는 여론이 있다. 지하철역, 용산구청, 이태원 메인상권이 이어지는 아주 입지가 좋은 곳이니만큼 이해관계의 충돌도 그만큼 많았다고 여겨지는 구역이다. 

 

 

한남 2구역

보광동 272-3번지 일대의 한남 2구역에는 1500여 가구가 들어설 예정이다. 한남 2구역은 보광초등학교와 이슬람 사원을 포함하는 이태원 상권과 밀접한 지역이다. 2구역은 작년 9월 사업시행계획인가의 사전 절차인 건축심의를 통과하였다. 조합이 인허가 속도를 높인 것은 재개발지역에서 전체 주택의 20%를 임대주택으로 짓는 것이 의무였던 '도시 및 주거환경정비법'이 개정되면서 임대주택 비율이 30%로 상향 적용될 수 있기 때문이다. 2구역은 상향되는 개정령을 피하기 위해 그전에 신청을 한 것으로 보인다. 올해 사업시행인가를 완료를 앞두고 있다. 이슬람 사원과 보광초, 이태원 성당이 존치 결정되었고 그로 인한 주택수 감소가 있지만 근린상가가 증설될 것이라 한다. 

 

2구역은 이태원 역세권과 밀접한 장점이 있고, 중소형 평수로 구성될 것이다. 한강 조망은 어려울 것이라는 의견이 있지만 이태원 역세권과 가장 가깝고 그에 따른 편의시설이 풍부하다는 장점이 있다. 

 

 

한남 3구역 

한남 3구역 재개발사업은 한남동과 보광동 일대에 5800세대를 짓는 사업이다. 한남 뉴타운 중에서도 5000세대 이상의 규모가 가장 큰 재개발 구역이다. 3구역은 2012년에 조합설립인가가 되었으며 2019년 3월 용산구로부터 사업시행인가를 허가받았다. 시공사는 2020년 6월 현대건설에서 수주하였고, 단지 이름은 '디에이치 한남'이다. 한남 뉴타운 구역 내에서 가장 빠른 속도로 사업이 진행되고 있는 곳이라는 점과 지역에서 가장 규모가 큰 대단지라는 점이 장점이다. 속도가 빠르고 이미 진행이 된 사업인 만큼 높은 투자금이 필요하다는 점이 투자자로서 주저하게 되는 이유가 될 것 같다. 

 

6월 현재 진행상황은 감정평가액과 관련한 분쟁이 있다. 3구역은 지난 4월 조합원 분양공고와 감정평가액을 통지했다. 종전자산 감정평가액은 예상보다 높게 평가되었으나 단독주택과 빌라, 다세대의 감정평가액에 편차가 커서 조합원들의 이의가 제기됐다. 일부 조합원은 조합장을 상대로 분양신청 공고처분 취소소송과 집행정지 가처분 신청을 제기했다. 현재 조합은 7일까지였던 분양신청기간을 20일 더 연장하기로 한 상태이다. 

 

 

한남 4구역 

2015년 한남 4구역 재개발조합설립 인가가 되었다. 2300여 세대 분양 예정이며 향후 보광역 신설에 따른 기대감이 있다. 지난 3월 용산구청장의 재개발 주택 매입이 이슈가 된 지역이다. 큰 주택이 많은 지역으로 지분에 따른 여유로운 투자금액이 필요하다. 

 

 

한남 5구역 

2012년에 조합설립인가가 되었으며 건립 세대수는 2600여 세대이다. 향후 신분당선 연장의 수혜를 받을 수 있는 지역이며 한강과 가까워 한남 뉴타운에서 한강 조망권이 가장 뛰어날 것으로 기대되는 구역이다. 용산 민족공원의 접근성도 뛰어나 자연환경을 누릴 수 있는 장점이 있다. 5구역은 사업 속도가 느린 곳이라고 알려져 있으나 장점이 많은 곳으로 여유로운 투자금액과 시간이 요구된다 보인다.